看似沒變，其實(shí)已大變。在黨的十八屆三中全會(huì)全面深化改革若干重大問題的決定中，對(duì)于“房?jī)r(jià)”、“房地產(chǎn)調(diào)控”等熱點(diǎn)話題雖未置一詞，但有關(guān)“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”、“把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會(huì)保障體系”，以及 “加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”等重大基礎(chǔ)性改革舉措，被專家視為頂層設(shè)計(jì)下的住房政策新路。

　　檢索１９９８年住房制度改革以來(lái)的歷屆三中全會(huì)決定，比對(duì)自２００３年開始為抑制房地產(chǎn)過熱而采取的各種調(diào)控措施，會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策正在經(jīng)歷十年來(lái)未有之大調(diào)整。

　　房地產(chǎn)稅：并非打壓房?jī)r(jià)，但有利減少泡沫

　　在上海、重慶兩地試點(diǎn)兩年多的房產(chǎn)稅真的要來(lái)！

　　十八屆三中全會(huì)決定中，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的表述，頓成熱議焦點(diǎn)。市場(chǎng)人士、學(xué)者專家紛紛解讀，認(rèn)為這意味著房產(chǎn)稅試點(diǎn)即將在更大范圍展開，有的甚至對(duì)房產(chǎn)稅開征的時(shí)點(diǎn)、稅率、減免額度作出預(yù)測(cè)。

　　細(xì)察之，十八屆三中全會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)稅改革的決定，與十六屆三中全會(huì)提出在條件具備時(shí)開征物業(yè)稅相比，指向更為明晰，任務(wù)更加緊迫。

　　房地產(chǎn)稅改革究竟會(huì)帶來(lái)什么？

　　從各國(guó)案例看，房地產(chǎn)稅作用有三，一為地方政府提供財(cái)政收入來(lái)源，二可調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距，三能增加持有房屋成本，一定程度上影響樓市預(yù)期。

　　“房產(chǎn)稅改革是我國(guó)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的制度建設(shè)內(nèi)容�！必�(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康說(shuō)，其目的并非單純?yōu)榇驂悍績(jī)r(jià)，實(shí)質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿�；蛟S，房產(chǎn)稅難以改變未來(lái)伴隨城市化進(jìn)程的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，但一定有對(duì)沖房?jī)r(jià)上升、減少泡沫的效應(yīng)。

　　聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)事務(wù)部全球經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)中心主任洪平凡認(rèn)為，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家普遍征收的稅種，房地產(chǎn)稅既能穩(wěn)定地方政府的財(cái)政收入，也能對(duì)調(diào)節(jié)貧富差距起到一定作用。這就意味著，稅收工具是房地產(chǎn)政策的重要組成部分，但不是全部。

　　改革視角下的調(diào)控新路：從“調(diào)短期”到“利長(zhǎng)遠(yuǎn)”

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對(duì)于年內(nèi)部分城市高達(dá)３０％的房?jī)r(jià)飆漲，政府不再?gòu)膲旱汀靶枨蟆?著手，而是調(diào)整思路增加“供給”。

　�。保霸拢玻谷眨�在中共中央政治局集體學(xué)習(xí)會(huì)上，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，“要千方百計(jì)增加住房供應(yīng)，同時(shí)要把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置”，“總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。”

　　曾參與上海市住房制度改革的浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任李戰(zhàn)軍判斷，梳理全會(huì)前后中央關(guān)于房地產(chǎn)的表態(tài)可見，樓市調(diào)控政策已出現(xiàn)三大調(diào)整：堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向；構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系；政府工作重點(diǎn)是做好保障房的建設(shè)和分配，形成各方共同參與的局面。

　　回望中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的來(lái)路，對(duì)這一調(diào)整的認(rèn)識(shí)將更為深刻。

　　１９８８年，國(guó)務(wù)院印發(fā)住房制度改革實(shí)施方案。十年后，１９９８年７月３日，新中國(guó)住房制度史上的分水嶺出現(xiàn)：福利分房在制度上壽終正寢，市場(chǎng)化住房消費(fèi)由此啟動(dòng)。

　　在住房分配貨幣化改革、積極財(cái)政政策等一系列政策措施激勵(lì)下，到２００３年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)，樓市投資過熱、投機(jī)需求冒頭，央行開始收緊銀根，從此，樓市開始了“過熱－調(diào)控－飆漲－再調(diào)控”的循環(huán)。

　　此后的歷年調(diào)控，大多突出限銀根、限地根、限交易。其間也曾提出全面治理樓市，增加供應(yīng)端、構(gòu)建多元化體系，但很快又回到調(diào)控房?jī)r(jià)上。如何建立真正的長(zhǎng)效機(jī)制？

　　業(yè)內(nèi)人士分析，一系列重要講話政策透露出中央的應(yīng)對(duì)之策：政府和市場(chǎng)住房供應(yīng)體系并舉，由堵轉(zhuǎn)疏，增加供應(yīng)，逐步化解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題。

　　首先，在供應(yīng)端，從供地這一源頭著手，增加樓市供給。“加大供給”在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制中具有重要權(quán)重，而建設(shè)用地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化則是未來(lái)土地政策的重要取向。

　　事實(shí)上，國(guó)土資源部數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度全國(guó)住宅用地供應(yīng)遠(yuǎn)超近五年同期均值，同比增約３０％。

　　其次，在需求端，“把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置，倡導(dǎo)符合國(guó)情的住房消費(fèi)模式”。華創(chuàng)證券分析認(rèn)為，這意味著推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革、擴(kuò)大試點(diǎn)已是近在眼前。

　　第三，在手段上，調(diào)控回歸市場(chǎng)化方向，同時(shí)實(shí)行兩分法：商品房強(qiáng)化市場(chǎng)化運(yùn)行，保障房需要政府調(diào)控。

　　十八屆三中全會(huì)決定，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，同時(shí)更好發(fā)揮政府的作用。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)等專家認(rèn)為，未來(lái)的樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)大方向應(yīng)是逐步淡化行政手段、回歸市場(chǎng)化。

　　住房政策的頂層設(shè)計(jì)

　　“加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，加快建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系”，是深化房地產(chǎn)改革的必然要求。

　　十八屆三中全會(huì)前夕，受邀在中央政治局集體學(xué)習(xí)會(huì)上授課的清華大學(xué)教授劉洪玉曾指出，有許多房地產(chǎn)調(diào)控政策是為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的短期問題，政策隨市場(chǎng)環(huán)境的變化不斷反復(fù)、疊加，未形成科學(xué)、合理、清晰的政策體系。一些政策短期內(nèi)似乎取得了效果，但長(zhǎng)期來(lái)看，又引發(fā)許多新問題甚至是更嚴(yán)重的問題。

　　如何破局？亟須頂層設(shè)計(jì)。綜合專家觀點(diǎn)，這一頂層設(shè)計(jì)至少已包含：

　　“一個(gè)目標(biāo)”，即滿足群眾基本住房需求、實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的目標(biāo)。

　　“兩大體系”，即構(gòu)建以政府為主提供基本保障體系和以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。

　　“四種關(guān)系”，即加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要處理好政府提供公共服務(wù)和市場(chǎng)化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系。

　　“三個(gè)支撐”，是指中國(guó)房地產(chǎn)政策的完善還需經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政治等體制上的切實(shí)改革相匹配，包括：改革考核體系、完善土地政策、革新財(cái)稅體制等。

　　洪平凡說(shuō)，與他國(guó)不同，中國(guó)房地產(chǎn)還涉及諸如戶籍、土地財(cái)政、征地等復(fù)雜因素。這些問題的核心之一在于地方政府的“土地財(cái)政”，開發(fā)商賺取利潤(rùn)而政府收取高額的出讓金。高地價(jià)、高利潤(rùn)下，高房?jī)r(jià)在所難免。

　　如何拆解這一利益鏈？根本一點(diǎn)，革新考核體系，“去ＧＤＰ崇拜”。十八屆三中全會(huì)決定，完善發(fā)展成果考核評(píng)價(jià)體系，糾正單純以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度評(píng)定政績(jī)的偏向，更加重視勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、社會(huì)保障、人民健康狀況。同時(shí)，把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會(huì)保障體系。

　　與此同時(shí)，還需完善土地制度，革除土地財(cái)政的弊病。正如國(guó)家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)部許正中教授所說(shuō)，有的地方是“一房多吃”，既吃土地出讓金，又吃轉(zhuǎn)讓住房的交易稅、個(gè)稅。這既有先前過分考核ＧＤＰ所催生的地方投資沖動(dòng)，又有地方財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配所導(dǎo)致的“借地生財(cái)”的原因。

　　對(duì)此，十八屆三中全會(huì)的決定逐條提出解決之道：一方面，深化財(cái)稅體制改革，建立事權(quán)和支出責(zé)任相適應(yīng)的制度。另一方面，完善土地制度，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓，并與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。同時(shí)，建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制。這為限制地方對(duì)土地收益的攫取提供了制度安排。